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Autant les modifications et agrandissements d'un bâti ne posent pas trop de problèmes si la finalité des lieux est respectée, autant il convient d'être attentif et de s'informer avant si le projet entraîne un changement de destination des surfaces.

Le Code de l'Urbanisme et le PLU (Plan local d'urbanisme)

La Loi "URBANISME ET HABITAT" (N° 2003-590 du 02-07-03) modifie le Code de l'Urbanisme, amplifie le principe de subsidiarité (décisions prises localement) et donne aux autorités, par l'intermédiaire de la Loi, via le rejet ou l'accord du Permis de Construire, d'importants pouvoirs discrétionnaires (voire "à la tête du client") sur l'aménagement local.

Soit la commune est dotée d'un PLU, et celui-ci s'applique en priorité,
Soit la commune n'en a pas, (souvent les petites communes rurales) et c'est le RNU -Règlement National d'Urbanisme) et les articles spécifiques du Code de l'Urbanisme qui gèrent la situation.

Voici quelques extraits :

CODE DE L'URBANISME - (Partie Législative) - Chapitre I : Règles générales de l'urbanisme

Importance capitale du PLU

Article L111-1 Les règles générales applicables, en dehors de la production agricole en matière d'utilisation du sol, notamment en ce qui concerne la localisation, la desserte, l'implantation et l'architecture des constructions, le mode de clôture et la tenue décente des propriétés foncières et des constructions, sont déterminées par des décrets en Conseil d'Etat. Ces décrets en Conseil d'Etat peuvent prévoir les conditions dans lesquelles des dérogations aux règles qu'ils édictent sont apportées dans certains territoires.

Les règles générales mentionnées ci-dessus s'appliquent dans toutes les communes à l'exception des territoires dotés d'un plan d'occupation des sols rendu public ou d'un plan local d'urbanisme approuvé, ou du document en tenant lieu. Un décret en Conseil d'Etat fixe celles de ces règles qui sont ou peuvent néanmoins demeurer applicables sur les territoires couverts par ces documents.

Uniquement réhabilitation de l'existant

Article L111-1-2 En l'absence de plan local d'urbanisme ou de carte communale opposable aux tiers, ou de tout document d'urbanisme en tenant lieu, seules sont autorisées, en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune :

L'adaptation, le changement de destination, la réfection ou l'extension des constructions existantes ;
Les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs, à la réalisation d'aires d'accueil ou de terrains de passage des gens du voyage, à l'exploitation agricole, à la mise en valeur des ressources naturelles et à la réalisation d'opérations d'intérêt national ;
Les constructions et installations incompatibles avec le voisinage des zones habitées et l'extension mesurée des constructions et installations existantes.
Les constructions ou installations, sur délibération motivée du conseil municipal, si celui-ci considère que l'intérêt de la commune, en particulier pour éviter une diminution de la population communale, le justifie, dès lors qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages, à la salubrité et à la sécurité publique, qu'elles n'entraînent pas un surcroît important de dépenses publiques et que le projet n'est pas contraire aux objectifs visés à l'article L. 110 et aux dispositions des chapitres V et VI du titre IV du livre Ier ou aux directives territoriales d'aménagement précisant leur modalités d'application.

Accès routier obligatoire .. ou presque

Article R111-4 Le permis de construire peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l'importance ou à la destination de l'immeuble ou de l'ensemble d'immeubles envisagé, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie.

Il peut également être refusé si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de nature et de l'intensité du trafic. .../...

Obligation d'eau potable de ville et assainissement

Article R111-8 L'alimentation en eau potable et l'assainissement de toute construction à usage d'habitation et de tout local pouvant servir de jour ou de nuit au travail, au repos ou à l'agrément, ainsi que l'évacuation, l'épuration et le rejet des eaux résiduaires industrielles, doivent être assurés dans des conditions conformes aux règlements en vigueur, aux prévisions des projets d'alimentation en eau potable et d'assainissement et aux prescriptions particulières prévues aux articles R. 111-9 à R. 111-12

Rejet si coûts nouveaux prévisibles pour la commune

Article R111-13 Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation ou leur importance imposent, soit la réalisation par la commune d'équipements publics nouveaux hors de proportion avec ses ressources actuelles, soit un surcroît important des dépenses de fonctionnement des services publics

Rejet si habitations nouvelles dispersées en rural

Article R111-14-1 Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions sont de nature, par leur localisation ou leur destination : A favoriser une urbanisation dispersée incompatible avec la vocation des espaces naturels environnants, en particulier lorsque ceux-ci sont peu équipés .../...

Changer une grange en logement est possible, si intérêt patrimonial

Article L123-3-1 Dans les zones agricoles, le règlement peut désigner les bâtiments agricoles qui, en raison de leur intérêt architectural ou patrimonial, peuvent faire l'objet d'un changement de destination, dès lors que ce changement de destination ne compromet pas l'exploitation agricole

En Montagne, habitat en continuité avec l'existant

Section I : Principes d'aménagement et de protection en zone de montagne

Article L145-3

III. - Sous réserve de l'adaptation, du changement de destination, de la réfection ou de l'extension limitée des constructions existantes et de la réalisation d'installations ou d'équipements publics incompatibles avec le voisinage des zones habitées, l'urbanisation doit se réaliser en continuité avec les bourgs, villages, hameaux, groupes de constructions traditionnelles ou d'habitations existants.

Lorsque la commune est dotée d'un plan local d'urbanisme ou d'une carte communale, ce document peut délimiter les hameaux et groupes de constructions traditionnelles ou d'habitations existants en continuité desquels il prévoit une extension de l'urbanisation, en prenant en compte les caractéristiques traditionnelles de l'habitat, les constructions implantées et l'existence de voies et réseaux.

Lorsque la commune n'est pas dotée d'un plan local d'urbanisme ou d'une carte communale, les notions de hameaux et de groupes de constructions traditionnelles ou d'habitations existants doivent être interprétées en prenant en compte les critères mentionnés à l'alinéa précédent.

PLU voir : http://lexinter.net/URBANISME/chapitre_iii_plans_locaux_d'urbanisme.htm

CODE DE L'URBANISME voir : http://lexinter.net/URBANISME/chapitre_i_dispositions_generales_communes.htm

Permis de construire :

Les spécificités des zones rurales et urbaines

Le principe posé par l’article L 421-1 du Code de l’ Urbanisme est clair : Toute construction est soumise à l’obtention du PC Donc fait l'objet d'une "Demande" tout projet de construction non provisoire (même "sans fondations") de plus de 12 mètres carrés. (en-dessous, une "Déclaration administrative" reste nécessaire.

Mais on peut aussi construire sans acheter un terrain. Voir : http://www.jurismag.net/articles/article-construire.ht

La règle générale est la même pour tous les cas de figure : Changement de destination = permis de construire. De même, tout ce qui change l’aspect extérieur (couleurs, style architectural, percement de fenêtres) d’une construction nécessite un PC Mais, en ville ou à la campagne, les critères d'attribution de celui-ci diffèrent. Les services instructeurs des permis vous informeront sur les pratiques habituelles du secteur.

Sont (entre autres) exonérées de PC ou de Déclaration administrative :

Les constructions de faible dimensions, soit celles dont la surface au sol est inférieure à 2m² et dont la hauteur ne dépasse pas 1,50 m.
Les constructions souterraines de stockage de gaz ou lignes électriques.
Les travaux de ravalement. Tout va dépendre des travaux de ravalement : s’il n’on pour fonction que de nettoyer la façade, ce ne sont pas des travaux de construction. En revanche si, par exemple, le ravalement a pour objet d’étanchéiser par l’apport d’un enduit, il s’agira d’une construction soumise à PC.

Source : http://www.jurismag.net/articles/article-lePC.htm

Attribution du PC

Citadins qui rêvez de transformer cette vieille grange en paradis bucolique, (voir dossier) ne perdez pas de vue que la campagne présente des particularités à prendre en compte dans le cas d'une demande de permis de construire. Celui-ci sera attribué, ici aussi, en fonction des règles du PLU, qui diffèrent d'une commune à l'autre. Certaines règles générales peuvent être tirées cependant : "Si la dépendance est en continuité du bâti, en sortie de village, par exemple, il n'y aura a priori pas de problème", souligne Didier Ganier, de l'Adil de l'Yonne. "Si par contre, il s'agit d'une grange isolée dans la campagne, il y a plus de risque, car les municipalités cherchent souvent à éviter le mitage du territoire."

Certaines communes empêchent en effet la transformation de bâtiments agricoles en habitations. Mais les règles d'urbanisme peuvent évoluer. "Nous l'interdisions au départ, explique-t-on à Ribérac (Dordogne), mais nous avons révisé le POS pour autoriser le changement d'affectation car cette règle empêchait l'installation d'enfants d'agriculteurs." Le PLU, qui remplace peu à peu les POS, permet de préciser, dans une zone agricole, quel type de construction peut donner lieu à des changements de destination : "En général, les communes les autorisent, mais leurs règlements précisent que ces changements sont possibles sur du bâti en pierre ou en terre, par exemple", indique-t-on à la subdivision de la DDE de Dol-de-Bretagne (Ille-et-Vilaine) : il s'agit ici de ne pas autoriser la transformation en habitation de n'importe quel hangar en tôle ondulée, mais de réhabiliter des bâtiments présentant un intérêt patrimonial.

Autre critère à vérifier, la question du raccordement de la parcelle aux réseaux d'eau et d'électricité. Pour que le permis soit accordé, il faut en général que le terrain les longent ou n'en soit pas trop éloigné, sinon les coûts sont prohibitifs pour la commune et elle ne le fera pas si elle n'a pas prévu d'aménager l'endroit concerné.

Enfin, il reste la question de la distance minimale à respecter entre les habitations et une exploitation agricole afin de préserver de bonnes relations de voisinage. Un règlement sanitaire départemental va par exemple imposer une distance minimale de 50 m entre un élevage bovin et des habitations voisines. Lorsqu'il s'agit d'installations classées (établissements abritant des activités dont le fonctionnement occasionne des nuisances pour l'environnement), la distance est au minimum de 100 m.

En milieu urbain, les problèmes sont d'un autre ordre. A la mairie de Bagnolet (93), haut lieu de la transformation des immeubles industriels en lofts, on cite trois problématiques principales qui peuvent mener à des refus de permis : l'obligation d'assurer la moitié du COS en activités, pour maintenir la mixité des usages et des populations (la mode du loft, à force d'attirer une catégorie d'artistes aisés risquant de déséquilibrer la composition de la ville) ; la question du stationnement obligatoire par logement (un pour 90m2 de logement à Bagnolet) et le problème des vues : "Les locaux industriels prennent souvent toute la parcelle, ce qui empêche d'ouvrir des fenêtres à cause des règles de vue."

En clair, selon le quartier et la commune, les réponses peuvent être diamétralement opposées. Ainsi, si vous avez repéré un vieil entrepôt dans un quartier en déshérence industrielle que la ville souhaite transformer en quartier résidentiel, vous avez toutes vos chances. Si le même entrepôt est dans un quartier au sein duquel la commune souhaite préserver une activité industrielle, votre projet a peu de chances d'aboutir.

Partiellement extrait de : http://www.travaux.com/entretien/changement/changement4.php

un dernier point : Même si vous avez obtenu un avis favorable du Maire et un certificat d'urbanisme, la DDE risque tout de même de vous refuser le permis de construire pour les raisons suivantes (entre autre...) - Construction trop éloignée des autres habitations - plus de 150 mètres d'une borne d'incendie - chemin non carrossable - pas d'alimentation en eau potable - pas d'alimentation en électricité - absence d'assainissement etc. etc.

RÉCAPITULATIF GÉNÉRAL DES TRAVAUX ET DES AUTORISATIONS :

http://www.camliti-architecte.com/w02/tabl.htm

CHANGER LA DESTINATION DES LIEUX

Comment s'assurer d'obtenir le permis avant d'acheter le bien? Le mieux est de se renseigner dès que possible aux services de l'urbanisme concernés. On peut toujours se prémunir en insérant dans la promesse de vente une clause suspensive d'obtention du permis.

Une autorisation légale (permis de construire ou déclaration de travaux) est requise pour les travaux d'aménagement intérieur qui ont pour effet de changer la destination de l'espace ; dans la majorité des cas, c'est d'un permis de construire qu'il s'agit. Dans le cas de la transformation d'une activité en logement, quels sont les travaux qui nécessitent un permis de construire? Tout ce qui a trait à ce changement : déplacement de cloison, installation d'une salle d'eau ou d'une cuisine, etc.. Comme il est difficile d'imaginer un changement de destination sans travaux, le permis de construire s'impose donc dans les faits même si la loi prévoit que, s'il n'y a pas de travaux le permis de construire, n'est pas obligatoire. "Quand on a un doute, le mieux est de se renseigner auprès des services techniques de sa mairie", déclare Didier Ganier, juriste à l'Adil de l'Yonne. "Souvent les gens perdent du temps en déposant une déclaration de travaux et sont obligés de refaire ensuite un dossier de permis de construire."

Si vous venez de visiter la grange de vos rêves au milieu d'une vallée isolée, ou si vous venez d'apprendre que l'atelier voisin, que vous guignez depuis des années, est à vendre, courez au service de l'urbanisme de votre commune. Il s'agit de s'assurer au plus tôt des règles d'urbanisme qui sont applicables au cas qui vous intéresse et de connaître les hypothèses de refus de permis de construire.

A ce stade, le service de l'urbanisme ne pourra pas s'engager, cependant, sur votre chance ou non de l'obtenir. "L'octroi du permis de construire dépend du respect des treize ou quatorze règles du POS", déclare M. Leroux, instructeur "droit du sol" à la mairie de Bagnolet (Seine-Saint-Denis). "Mais je ne pourrai jamais donner à quelqu'un l'assurance qu'il l'aura, car le décideur final, c'est le maire."

Reste une solution pour ne pas risquer de se retrouver le bec dans l'eau après avoir acheté un vieil hôtel et ne pas pouvoir la transformer en habitation : la condition suspensive dans la promesse de vente. "Si les réponses du service de l'urbanisme sont trop vagues, le mieux est de bloquer le bien en signant une promesse de vente avec une conditions suspensive d'obtention du permis de construire et de déposer le dossier au plus vite", conseille-t-on à l'Adil de l'Yonne. La somme avancée lors de la promesse sera remboursée intégralement. En cas de refus du permis. Mais les délais d'obtention d'un permis de construire (en supposant que les plans soient déjà prêts) sont tels que le vendeur risque fort de refuser la clause ...

Attention toutefois à prévoir dans la promesse, pour la signature de l'acte de vente définitif, une date limite qui intègre le délai d'instruction du permis : le délai légal maximum est de deux mois, mais il peut être prolongé d'un mois si le projet nécessite la consultation de services extérieurs, par exemple s'il implique l'accord de l'architecte des Bâtiments de France (cas d'une construction située à 500 m d'un monument historique), et jusqu'à quatre mois dans certains (rares) cas où la construction est en zone de co-visibilité d'un monument historique. Vous aurez, pour la même raison de délai, intérêt à soumettre un dossier soigné, pour ne pas risquer que l'on vous demande des pièces supplémentaires, ce qui retardera d'autant sa délivrance.

Si le logement est situé à Paris, dans les communes situées à moins de 50 kilomètres de la capitale ou dans une commune de plus de 10.000 habitants, il existe une autre possibilité, celle du changement d'affectation temporaire. Selon l'article 631-7-1 du code de la construction, une mairie peut attribuer un changement d'affectation temporaire d'une durée maximum de 13 ans. Dans ce cas de figure, seule une déclaration de travaux sera nécessaire. Mais en dehors de la simplicité plus grande du dossier à constituer, les règles d'urbanisme à respecter seront les mêmes et l'instruction du dossier se fera selon les mêmes critères. Et, bien sûr, le changement d'affectation n'a qu'un temps limité.

Enfin, faut-il prendre un architecte pour un projet incluant un changement de destination ? La règle est la même que pour n'importe quel permis de construire : au-delà de 170 m² de surface hors œuvre nette (SHON, c'est-à-dire la surface des planchers après déduction des combles et sous-sols dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1.80m, des toitures-terrasses, balcons, etc., des parkings et garages, des bâtiments agricoles), le recours à l'architecte est obligatoire. Gardez à l'esprit cependant que, le plus souvent, un architecte saura faire passer un permis de construire plus facilement qu'un particulier. De plus, le changement de destination, selon les règles de votre commune, pouvant se révéler particulièrement difficile, les compétences de l'homme de l'art et son habitude de traitement des dossiers peuvent faire la différence.

Cas particulier : un changement de destination sans démarche légale est toléré, à titre individuel, pour les professions libérales qui aménagent un bureau dans leur appartement. Attention cependant, les règlements de certaines copropriétés peuvent imposer certaines obligations ; dans le cas de copropriété, que l'aménagement soit intérieur ou extérieur, il est impératif de se référer au règlement interne.

Législation sur l'auto-construction